Il teatro, inaugurato nel 1812, fu ricavato dalla trecentesca chiesa di S.Francesco situata al piano superiore dell'omonimo complesso: durante il dominio napoleonico, la chiesa venne chiusa e il progetto di conversione in teatro affidato all'architetto Giuseppe Magistretti.


Tre anni dopo l'inaugurazione, mutato il clima politico, un decreto pontificio ne provocò la chiusura per incompatibilità tra la preesistente struttura religiosa e la nuova destinazione a luogo di spettacoli. Riaprì nel 1831, a condizione che le autorità comunali ne riadattassero la facciata, cancellandone ogni richiamo alla preesistente chiesa: il portico ottocentesco, che costituisce l'entrata al Teatro, risulta così estraneo (quasi "appoggiato") al resto del fabbricato che ha mantenuto in gran parte linee e proporzioni medievali.